“La vivienda no es sólo un bien inmobiliario, es también una forma de consolidación espiritual” (Mario Benedetti)
La reflexión filosófica del escritor uruguayo encuentra respaldo en un rápido análisis de la Historia, donde se puede apreciar la preocupación humana por configurar un punto de refugio de su existencia: desde la domesticación neolítica de plantas y animales y sedentarización de los pueblos nómadas, hasta las más modernas viviendas del siglo XXI, pasando por las antiguas okoi griegas, domus romanas o casas góticas medievales.
Y en este contexto aparece el Registro de la Propiedad, como garante máximo de la seguridad jurídica en el mercado inmobiliario, cuya protección a la vivienda habitual se vislumbra en diferentes ámbitos, algunos de los cuales pasamos a analizar.
Actos dispositivos
Para formalizar un acto dispositivo sobre la vivienda habitual (véase venta o donación), será necesario contar con el consentimiento del otro cónyuge, aunque aquélla fuese finca privativa del titular registral (art. 1320 CC y análogos forales), por haberla adquirido antes de contraer matrimonio, o después, pero a título gratuito (herencia), o por estar casado en régimen económico de separación de bienes. Preceptos basados en razones de orden público, por lo que son aplicables, incluso, a cónyuges extranjeros (Resolución DGSJFP 26 de septiembre de 2023 y Reglamento (UE) 2016/1103 del Consejo, de 24 de junio de 2016).
Al tratar de proteger el uso a que tendría derecho el cónyuge no titular (arts. 66 y ss. CC), su asentimiento no será necesario en algunos supuestos, como en caso de donación de nuda-propiedad (Resolución de 18 de febrero de 2021), porque no hay elemento objetivo alguno que afecte al goce de la vivienda o perturbación de la convivencia familiar en la misma. Más discutible sería su necesaria concurrencia en otros ámbitos, como en caso de estar en presencia de una pareja de hecho (sí contemplado expresamente en Cataluña: art. 234-3 CCC), o en la constitución de un gravamen como una servidumbre (admitido en la Resolución de 13 de junio de 2018).
Igualmente, tampoco es necesaria su comparecencia ante notario para prestar tal asentimiento cuando entra en juego la doctrina del negocio jurídico unitario. Esto es, cuando se formalizan, en negocios jurídicos sucesivos, la compra y la hipoteca que financia la adquisición de la vivienda (Resolución de 22 de mayo de 2006).
También la vivienda habitual recibe un tratamiento más benigno en los convenios reguladores de divorcio, en los cuales, en principio, sólo se permite incluir, a efectos de liquidar el patrimonio común, los bienes gananciales (partiendo de dicha premisa). Y es que la DGSJFP sí admite la inclusión en el inventario de la que haya representado la vivienda familiar conyugal (art. 90 CC), aunque estuviese adquirida previamente en estado de solteros (Resolución de 14 de febrero de 2019). Además, en supuestos de rupturas matrimoniales, adjudicándose el uso de la vivienda familiar al otro cónyuge (por lo común, aquel a quien se le atribuya la custodia de los hijos menores de edad), será necesario para disponer de la misma el consentimiento de ambos cónyuges (o autorización judicial), reflejándose de modo expreso en el Registro de la Propiedad esta restricción dispositiva (art. 96.3 CC).
Hipotecas
- Constitución
Amén de que, en toda escritura pública de préstamo hipotecario, se deberá reseñar si el objeto hipotecado es vivienda habitual, o no, del prestatario (art. 21.3 LH), la misma quedará sujeta a los límites o normas imperativas de la Ley 5/2019, de Contratos del crédito inmobiliario: reparto de gastos entre prestamista y prestatario (art. 14), transparencia material mediante el otorgamiento de una previa acta notarial de información precontractual (art. 15), prohibición de cláusulas suelo (art. 21), vencimiento anticipado (art. 24), o que los intereses moratorios no excedan de tres puntos los ordinarios (art. 25).
Junto a estas hipotecas ordinarias, cabe mencionar que sólo las hipotecas inversas sobre vivienda habitual gozarán de ciertas bonificaciones fiscales y arancelarias (DA 1ª Ley 41/2007).
- Novación
Algunas de estas hipotecas sobre vivienda habitual podrán ser novadas de manera más beneficiosa para el prestatario, al poder acogerse al Código de Buenas Prácticas (RDLey 6/2012), que tiene como fin permitir a familias vulnerables y sin recursos reestructurar su deuda hipotecaria con garantía sobre su vivienda habitual, así como flexibilizar los procedimientos de ejecución hipotecaria (arts. 1-3), y ajustarse a la subida acelerada de tipos de interés (RDLey 19/2022).
De igual modo estas hipotecas también recibieron una discriminación positiva al serles aplicables los RDLeyes de los años 2020 y 2021 para aliviar los problemas económicos originados por la pandemia del covid-19, y que introdujeron períodos de carencia y posibles ampliaciones en el vencimiento del plazo de amortización de tales préstamos.
- Ejecución
- En los casos de ejecución sobre la vivienda habitual del deudor, las costas exigibles al mismo no podrán superar el 5% de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva (art. 575 LEC). En dicha cantidad se computarán los honorarios de defensa y representación técnica, la inserción de anuncios o edictos que de forma obligada deban publicarse en el curso del proceso, así como el IVA devengado en las facturas de honorarios de los abogados y procuradores que hayan intervenido en el procedimiento (arts. 241 y 243 LEC y Resolución de 19 de septiembre de 2018).
- Siendo declarada la subasta desierta, a falta de postores, la ley reconoce al actor ejecutante el derecho a adjudicarse la finca ejecutada por el 70 % de su valor de tasación, o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 % (art. 671 LEC), un porcentaje superior al resto de los supuestos, que desciende hasta el 50% (STS 15 y 17 de diciembre de 2021).
- Además, en tales casos, si dicha adjudicación no hubiese cubierto la totalidad del crédito reclamado, y el ejecutante enajenase dicha vivienda en un plazo de diez años con plusvalía, el deudor gozará de un beneficio legal consistente en una reducción de la deuda remanente (art. 579.2b LEC).
- Una vez culminado el proceso de ejecución hipotecaria, si estamos en presencia de colectivos vulnerables sin alternativa habitacional, quedará suspendido su lanzamiento hasta el 31 de diciembre de 2024 (art. 1 Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social).
Embargos
La presencia de una vivienda habitual en un proceso de ejecución forzosa puede conllevar algún requisito procesal adicional, o incluso su inembargabilidad:
- Presentado en el Registro un mandamiento judicial o administrativo solicitando la práctica de anotación preventiva de embargo sobre finca privativa del deudor, el registrador suspenderá la anotación si no le consta haberse practicado la notificación del embargo al cónyuge, si del propio Registro resultare el hecho de ser aquélla la vivienda habitual (arts. 144.5 LH, 76 RGR), salvo que en el propio mandamiento se dijera expresamente lo contrario (Resolución de 3 de mayo de 2022).
- Si sobre la finca que se pretende embargar constan tanto su condición de vivienda habitual, como ser el titular registral emprendedor de responsabilidad limitada (previa comunicación desde el Registro Mercantil), la misma será inembargable (art. 8 Ley 14/2013), salvo que dicho embargo sea motivado por débitos ajenos a su actividad profesional (Resolución de 11 de octubre de 2022). Al mismo resultado se llega con el usufructo de viudedad aragonés, ya que al haberse configurado por el legislador aragonés como intransmisible e inembargable (art. 290 CDFA), la vivienda habitual usufructuada por el cónyuge viudo no podrá ser atacada por los acreedores; o según algunas Audiencias Provinciales, en caso de un deudor que haya caído en concurso de acreedores, quedando la vivienda habitual al margen de la liquidación de su patrimonio (SAP de Barcelona de 9 de mayo de 2019).
Representación gráfica
Si la parcela física en la cual se halla la vivienda habitual está georreferenciada, la presunción de exactitud y veracidad de los asientos registrales se extenderá, también, a su delimitación y ubicación geográfica, protegida así ante pretendidas rectificaciones superficiales de fincas colindantes (arts. 10.5, 38 y 202 LH, y Resolución de 11 de enero de 2024).
Otros títulos materiales
El disfrute de la vivienda habitual puede acceder al Registro de la Propiedad mediante una amplia variedad de títulos materiales (arts. 2 LH, 7 RH). No sólo el más frecuente de propiedad, individual o compartida, sino también mediante arrendamiento, uso o habitación, entre otros. Lo que no accederá es el precario como modalidad de préstamo sujeto a la mera tolerancia del propietario, sin pago de ningún tipo de contraprestación por el precarista, ya que los títulos relativos al simple hecho de poseer no accederán al Registro (art. 5 LH y Resolución de 5 de abril de 2003).
Ocupación ilegal
El acto ilícito de violar la propiedad ajena ocupando un bien sobre el cual carece de título material de posesión (bien porque nunca lo tuvo, bien porque habiéndose extinguido -véase arriendo urbano por transcurso del plazo- ha devenido en inexistente), faculta al verdadero propietario, en tanto que titular registral, a ejercitar la llamada “acción real registral” del art. 41 LH.
Con la simple aportación de certificación registral por parte del propietario, en tanto que ésta goza de la presunción de legitimidad y veracidad de los asientos registrales (arts. 38, 225 LH), permitirá al actor obtener una resolución judicial estimatoria en un juicio de desahucio, con el consiguiente lanzamiento (art. 250 LEC).
Urbanismo
Especialmente desde la aprobación de la Ley 13/2015 sobre coordinación entre Catastro y Registro de la Propiedad, la información que puede emitir la institución registral es más amplia, desde el punto de vista urbanístico. Así, al inscribirse una declaración de obra nueva (art. 202 LH), quedará depositado en el Registro el Libro del Edificio, que recogerá las características técnicas y físicas de la construcción donde tengamos nuestra vivienda habitual, una copia de la póliza del seguro decenal por daños estructurales suscrito por el promotor inmobiliario, amén de quedar registradas las coordenadas georreferenciadas que permitan conocer con exactitud la ubicación geográfica de nuestra vivienda.
Publicidad formal
Nos encontramos en un ámbito de difícil conciliación entre legislación hipotecaria en materia de publicidad (esencial a la institución registral) y la normativa, nacional (LOPD) y europea (Reglamento 2016), en materia de protección de datos de carácter personal.
En cualquier caso, la consideración del domicilio como dato sensible de especial protección, lleva a los registradores a extremar la precaución en la emisión de notas simples o certificaciones que puedan incluir tales circunstancias, siempre acreditando interés legítimo en el solicitante y de modo excepcional, como pudiera ser una investigación penal o una inspección tributaria.
Por último, no podemos olvidar la ayuda humanitaria que han ofrecido recientemente los Registros de la Propiedad de Tenerife y Valencia para facilitar, de manera gratuita, certificaciones registrales de sus inscripciones a quienes perdieron sus viviendas a consecuencia de los desastres naturales e incendios que afectaron a sendas localidades.
